Ara

KİRA TESPİT DAVASI

kafkahukuk
3 Kas 2018
3 dakikada okunur

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI

Kira Bedeli Tespit Davası :

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasında yapılır ve kira bedeli de karşılıklı kararlaştırılır. Ancak kira bedeli kararlaştırılırken ortaya bir anlaşmazlık çıkarsa kira bedelinin tespiti davası açılır.

Kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenen kira bedeli, kira ilişkisi devam ederken taraflarca keyfi olarak değiştirilemez. Özellikle kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken kira bedelini keyfi olarak artıramaz. Kanun koyucu kiraya veren karşısında ekonomik olarak zayıf konumda olduğundan kiracıyı korumuş ve kira bedelinin kira sözleşmesi devam ederken arttırılmasını belirli şartlara bağlamıştır.

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında akdedilen bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kanun hükmü gereğince kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olmamak ile birlikte gerek ispat gerekse iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için yazılı bir şekilde yapılan kira sözleşmeleri bu aşamada daha elverişli bulunmaktadır.

Kira bedeli tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen bir dava olup, burada asıl önemli olan dava açan kişinin hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır.

Kira Bedeli Tespit Davasına İlişkin Temel Koşullar :

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi beş yılın altında ise;

TBK md.344/1 hükmüne göre; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı üretici fiyat endeksi artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Yasal sınırlar içerisinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilir. Keza sözleşmede ÜFE artış oranından daha yüksek bir kira artış oranı yapmışlarsa bu durumda kısmi butlan devreye girer ve artış oranı ÜFE ile sınırlı olur.

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi beş yılın altında ise;

TBK md.344/2 hükmüne göre; Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme, kira bedelini tespit ederken tamamen bağımsız bir değerlendirme yapmaksızın, belirlenecek artış oranını bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranının üzerinde belirleyemeyecektir. Hem hâkim hem de taraflar artış oranını belirlerken ÜFE artış oranı ile bağlıdır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti ;

TBK md.344/3 hükmüne göre; Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önünde bulundurularak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir. Her beş yıldan sonraki kira yılında yukarıda açıklandığı gibi belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Böylece altıncı yıla ait kira bedeli bu şekilde belirlendikten sonra, yine yeni beş yıllık kira dönemi için bedellerin yıldan yıla saptanmasında birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacaktır.

Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları ;

TBK md.344/4 hükmüne göre; Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Ancak her ne kadar yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK md.138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olması halinde kira bedelinin tespiti beş yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önünde bulundurularak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Kira Bedeli Tespit Davası Açma Süresi :

TBK md.345 hükmü gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en az 30 gün önceden açılması ya da kiraya verenin işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira döneminde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kira bedelinin tespiti davası açmak için önceden ihtarname göndermek yasal bir zorunluluk değil ise de ihtar çekilmesi hem kiracının istenen kira bedeline uyup uymayacağının tespiti bakımından, hem kira bedeli tespit edilecek dönemi belirleme açısından ve hem de dava süresi açısından önem arz eder.

Yetkili ve Görevli Mahkeme :

Kira bedeli tespit davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Bu davalara bakmakla görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

KAYNAKÇA :